Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Mitglied einer Gemeinschaft mit eigenen Regeln. Die wichtigsten Begriffe, Organe und Rechte – kompakt und ohne Juristendeutsch.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) entsteht, wenn ein Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt wird – per Teilungserklärung, eingetragen im Grundbuch. Jeder Eigentümer hat Sondereigentum an seiner Wohnung (Innenräume, nicht tragende Wände, Bodenbeläge, Innentüren) und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Fenster, Leitungen bis zur Abzweigung, Heizungsanlage).
Seit der Reform 2020 ist die Gemeinschaft voll rechtsfähig (§ 9a WEG): Sie schließt Verträge, führt Konten, klagt und wird verklagt – vertreten durch den Verwalter. Die Gemeinschaftsordnung (Teil der Teilungserklärung) kann viele gesetzliche Regeln abändern, etwa Kostenverteilung oder Stimmrecht. Deshalb: Vor dem Kauf lesen.
Die meisten Beschlüsse brauchen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen – seit 2020 auch bauliche Veränderungen (§ 20 WEG), wobei die Kosten dann grundsätzlich die Zustimmenden tragen, es sei denn, zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile stimmen zu oder die Kosten amortisieren sich. Das Stimmrecht richtet sich nach Gesetz nach Köpfen (jeder Eigentümer eine Stimme), die Gemeinschaftsordnung sieht oft Miteigentumsanteile oder Einheiten vor.
Beschlüsse sind anfechtbar innerhalb eines Monats beim Amtsgericht (§ 45 WEG); bis dahin und ohne Anfechtung sind sie wirksam. Nichtig sind nur Beschlüsse, für die der Gemeinschaft die Kompetenz fehlt (z. B. Eingriff ins Sondereigentum). Alle Beschlüsse werden in der Beschluss-Sammlung dokumentiert.
Die Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen, sofern Gemeinschaftsordnung oder Beschluss nichts anderes regeln (§ 16 Abs. 2 WEG). Sie werden als monatliches Hausgeld auf Basis des Wirtschaftsplans vorausgezahlt und über die Jahresabrechnung abgerechnet. Teil des Hausgelds ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage; reicht sie nicht, kommt eine Sonderumlage. Vermieter dürfen nur die umlagefähigen Betriebskosten an Mieter weitergeben.
Rechte: Teilnahme und Stimme in der Versammlung, Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen, Anfechtung von Beschlüssen, Verlangen nach ordnungsmäßiger Verwaltung (inkl. zertifiziertem Verwalter), Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, Vermietung des Sondereigentums.
Pflichten: Hausgeld und Sonderumlagen zahlen, Instandhaltung des Sondereigentums, Rücksichtnahme (Hausordnung, Lärm), Duldung von Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, Mitwirkung bei Verkehrssicherung in der Wohnung (z. B. Rauchwarnmelder, Zugang für Wartung). Bei dauerhaft erheblichen Pflichtverletzungen kann die Gemeinschaft im äußersten Fall die Entziehung des Wohnungseigentums beschließen (§ 17 WEG).
Kleine Gemeinschaften ab zwei Einheiten unterliegen demselben Recht wie große – nur die Praxis ist schlanker. Für Gemeinschaften, die keinen Verwalter finden, haben wir ein Paket ab vier Einheiten: Kleine WEG. Mehrhausanlagen können per Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften mit eigener Kostenverteilung bilden. Gehört eine Wohnung einer Erbengemeinschaft, üben die Erben das Stimmrecht nur gemeinsam aus. Und wenn gar kein Verwalter da ist: WEG ohne Verwalter.
Persönlich, unverbindlich und innerhalb eines Werktages.
