Die WEG-Reform 2020 – das ändert sich für Eigentümer

Was das WEMoG seit 1. Dezember 2020 geändert hat.

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz war die größte Reform des WEG seit 1951. Es hat die Gemeinschaft als rechtsfähigen Verband gestärkt, den Verwalter zum Vertreter mit gesetzlicher Vollmacht gemacht, bauliche Veränderungen erleichtert und Versammlungen entbürokratisiert. Die wichtigsten Änderungen im Einzelnen:

• Rechtsfähige Gemeinschaft (§ 9a WEG): Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist Trägerin aller Rechte und Pflichten aus der Verwaltung. Sie klagt und wird verklagt, nicht mehr die einzelnen Eigentümer.
• Verwalter als Vertreter (§ 9b WEG): Der Verwalter vertritt die Gemeinschaft nach außen unbeschränkt – Grundstückskaufverträge und Darlehen ausgenommen. Im Innenverhältnis kann die Gemeinschaft ihn durch Beschluss beschränken.
• Abberufung jederzeit (§ 26 Abs. 3 WEG): ohne wichtigen Grund, Vertragsende spätestens sechs Monate später. Details im Ratgeber Hausverwalter wechseln.
• Zertifizierter Verwalter (§ 26a WEG): Seit 1. Dezember 2023 kann jeder Eigentümer die Bestellung eines IHK-zertifizierten Verwalters verlangen; Ausnahme für Kleinanlagen unter neun Einheiten mit Eigentümer-Verwalter.
• Kein Beschlussquorum mehr: Die Versammlung ist unabhängig von der Anzahl der Anwesenden beschlussfähig (§ 25 WEG alt Abs. 3 gestrichen).
• Einladungsfrist drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG) statt zwei, in Textform statt Schriftform – E-Mail genügt.
• Beschluss-Sammlung bleibt Pflicht (§ 24 Abs. 7 WEG); die Anfechtungsklage richtet sich gegen die Gemeinschaft (§ 44 WEG), Frist einen Monat, Begründung zwei Monate (§ 45 WEG).

Einfache Mehrheit – und vier privilegierte Maßnahmen.

Vor der Reform brauchte fast jede bauliche Veränderung die Zustimmung aller Betroffenen. Seit 2020 genügt für bauliche Veränderungen die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Wer dafür gestimmt hat, trägt die Kosten – es sei denn, die Maßnahme wurde mit mehr als zwei Dritteln der Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen oder amortisiert sich in angemessener Zeit; dann zahlen alle (§ 21 WEG).

Vier Maßnahmen sind privilegiert (§ 20 Abs. 2 WEG): Jeder einzelne Eigentümer hat Anspruch darauf, dass sie ihm auf eigene Kosten gestattet werden – die Gemeinschaft entscheidet nur noch über das „Wie“, nicht über das „Ob“:

• Ladestation für Elektrofahrzeuge
• Barrierereduzierung (Rampe, Treppenlift, Umbau des Bades)
• Einbruchschutz
• Glasfaseranschluss

Seit Oktober 2024 ist als fünfte privilegierte Maßnahme das Steckersolargerät („Balkonkraftwerk“) hinzugekommen (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Grenzen bleiben: Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer ohne deren Einverständnis unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG).

Online-Teilnahme, virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss.

Die Reform hat die Eigentümerversammlung in drei Stufen digitalisiert:

• Hybride Versammlung (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG, seit 2020): Die Gemeinschaft kann beschließen, dass Eigentümer online teilnehmen und abstimmen dürfen. Die Präsenzversammlung bleibt bestehen, die Teilnahme per Video ist eine Option.
• Rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG, seit 17. Oktober 2024): Mit Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen kann die Gemeinschaft beschließen, Versammlungen ausschließlich online abzuhalten – befristet auf höchstens drei Jahre. Bis Ende 2028 gilt eine Übergangsregel: Auf Verlangen muss in Anlagen, die vor 2020 errichtet wurden, einmal jährlich eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern nicht alle Eigentümer verzichten.
• Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG): Ohne Versammlung ist ein Beschluss wirksam, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen. Neu seit 2020: Die Versammlung kann für einen konkreten Gegenstand beschließen, dass dafür die einfache Mehrheit im Umlaufverfahren genügt – praktisch für vertagte Punkte.

Außerdem neu: Der Verwaltungsbeirat ist in der Größe frei (§ 29 Abs. 1 WEG), seine Haftung ist bei unentgeltlicher Tätigkeit auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (§ 29 Abs. 3 WEG), und Sondereigentum ist jetzt auch an Freiflächen – Stellplätzen, Gartenanteilen, Terrassen – möglich (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG).

Was Eigentümer und Beiräte jetzt prüfen sollten.

• Ist der Verwalter nach § 26a WEG zertifiziert? Wenn nicht: Jeder Eigentümer kann die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen.
• Enthält der Verwaltervertrag noch Klauseln aus der Zeit vor 2020 – etwa Kündigungsbeschränkungen oder Vertretungsvorbehalte? Sie sind unwirksam, aber sie verwirren.
• Gibt es einen Beschluss über Online-Teilnahme? Ohne ihn ist Videoteilnahme nicht zulässig.
• Wird der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG jährlich erstellt und verteilt? Fehlt er, ist das ein Mangel ordnungsmäßiger Verwaltung.
• Liegt ein Beschluss über die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen vor? Ohne ihn gilt die gesetzliche Verteilung nach § 21 WEG.

Wir prüfen Teilungserklärung, Verwaltervertrag und Beschluss-Sammlung kostenfrei auf Reformbedarf. Prüfung anfragen.