Den Hausverwalter zu wechseln ist seit der WEG-Reform einfacher als je zuvor: einfache Mehrheit, kein Grund nötig, Vertrag endet spätestens nach sechs Monaten.
Diese Seite erklärt den vollständigen Ablauf für Eigentümergemeinschaften und für Vermieter einzelner Objekte: welche Fristen gelten, wie der Beschluss formuliert wird, welche Unterlagen der alte Verwalter herausgeben muss und woran ein Wechsel in der Praxis scheitert.
Wer den Wechsel nicht selbst organisieren will: Wir übernehmen das. Vorprüfung, Beschlussvorlage, Abstimmung mit dem Altverwalter – die Vorprüfung ist kostenfrei.
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat der Gesetzgeber den Verwalterwechsel bewusst vereinfacht. Die wichtigsten Regeln stehen in § 26 WEG und gelten zwingend – abweichende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG).
Abberufung (Organstellung) und Kündigung des Verwaltervertrags (Schuldverhältnis) sind zwei getrennte Dinge. Wer nur abberuft, zahlt im schlechtesten Fall noch bis zu sechs Monate Vergütung. Deshalb gehören in die Versammlung immer zwei Beschlüsse: die Abberufung und die Kündigung des Vertrags zum nächstmöglichen Termin.
Von der ersten Bestandsaufnahme bis zur abgeschlossenen Übergabe vergehen in der Regel drei bis vier Monate. Der längste Abschnitt ist nicht die Versammlung, sondern die Herausgabe der Unterlagen.
Verwaltervertrag, letzte zwei Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und Beschluss-Sammlung sichten. Laufzeit und Kündigungsfrist notieren. Beirat einbinden – ein Wechsel, den der Beirat trägt, geht in der Versammlung durch.
Mindestens drei schriftliche Angebote mit identischer Leistungsbeschreibung. Wer nur ein Angebot vorlegt, riskiert die Anfechtung des Beschlusses wegen fehlender Vergleichsgrundlage. Unser Vergleichsbogen steht im Beirats-Paket.
Die Tagesordnung muss „Abberufung des Verwalters“, „Kündigung des Verwaltervertrags“ und „Bestellung eines neuen Verwalters“ ausdrücklich nennen (§ 23 Abs. 2 WEG). Einladungsfrist: mindestens drei Wochen in Textform (§ 24 Abs. 4 WEG).
Drei Beschlüsse mit einfacher Mehrheit: Abberufung, Kündigung des Altvertrags, Bestellung des neuen Verwalters samt Ermächtigung zum Vertragsabschluss. Ergebnis ins Protokoll und in die Beschluss-Sammlung.
Verwaltervertrag unterzeichnen, Altverwalter schriftlich zur Herausgabe auffordern (Frist 14 Tage). Konten, Versicherungen, Dienstleisterverträge und laufende Verfahren übernehmen. Übergabeprotokoll gegenzeichnen.
Eigentümer, Mieter, Hausmeister, Versorger und Versicherer informieren. Lastschriftmandate und Kontoverbindungen umstellen. Portal einrichten, fester Ansprechpartner steht.
Verweigert der Altverwalter die Herausgabe, verlängert sich die Übergabe um die Dauer der gerichtlichen Durchsetzung. Wir rekonstruieren in dieser Zeit, was ohne ihn rekonstruierbar ist: Grundbuch, Kontoauszüge, Versicherungsverträge, Versorger.
Ein Beschluss ist nur so gut wie seine Formulierung. Unbestimmte Beschlüsse („Die Verwaltung soll gewechselt werden“) sind anfechtbar oder nichtig. Bewährt haben sich drei getrennte Tagesordnungspunkte mit jeweils eigener Abstimmung:
„Die Wohnungseigentümergemeinschaft beruft die [Firma, Anschrift] mit Wirkung zum [Datum] als Verwalterin ab.“
„Der mit der [Firma] geschlossene Verwaltervertrag vom [Datum] wird zum nächstmöglichen Zeitpunkt, spätestens zum [Datum der Abberufung + 6 Monate], gekündigt. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird ermächtigt, die Kündigung im Namen der Gemeinschaft zu erklären.“
„Die [neue Verwaltung, Anschrift] wird für die Zeit vom [Datum] bis zum [Datum, maximal fünf Jahre] zur Verwalterin bestellt. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats wird ermächtigt, den Verwaltervertrag gemäß dem Angebot vom [Datum] (Anlage zur Einladung) im Namen der Gemeinschaft abzuschließen. Die Vergütung beträgt [Betrag] je Einheit und Monat zuzüglich der im Angebot ausgewiesenen Sondervergütungen.“
Das Angebot des neuen Verwalters gehört als Anlage zur Einladung, damit jeder Eigentümer vor der Versammlung weiß, worüber abgestimmt wird. Fehlt die Anlage, ist der Beschluss angreifbar.
Musterbeschluss, Kündigungsschreiben an den Altverwalter, Übergabe-Checkliste und Vergleichsbogen für Verwalterangebote finden Sie im Beirats-Paket – ohne Anmeldung. Wenn Sie uns als neuen Verwalter in Betracht ziehen, liefern wir die Beschlussvorlage fertig ausgefüllt mit unserem Angebot.
Die Herausgabepflicht umfasst alles, was der Verwalter für die Gemeinschaft erhalten oder erstellt hat. Fordern Sie schriftlich mit Frist an und lassen Sie sich die Vollständigkeit im Übergabeprotokoll bestätigen.
Die Gemeinschaft beruft ab, vergisst aber die Kündigung des Vertrags. Der Altverwalter stellt weitere sechs Monate Vergütung in Rechnung – zu Recht. Immer beide Beschlüsse fassen.
„Verschiedenes“ oder „Zukunft der Verwaltung“ reicht nicht. Jeder Beschlussgegenstand muss in der Einladung erkennbar sein, sonst ist der Beschluss anfechtbar (§ 23 Abs. 2 WEG).
Die Bestellung eines Verwalters ohne Vergleichsangebote entspricht nach ständiger Rechtsprechung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, sobald ein Eigentümer dies rügt. Drei Angebote sind der Standard.
Die Gemeinschaft bestellt, aber niemand ist bevollmächtigt, den Vertrag zu unterschreiben. Ergebnis: Der neue Verwalter ist bestellt, hat aber keinen Vertrag und keine Vergütungsgrundlage. Ermächtigung immer in den Bestellungsbeschluss aufnehmen.
Ein Wechsel zum 31. Dezember klingt sauber, bedeutet aber: Die Jahresabrechnung erstellt ein Verwalter, der keinen Zugriff mehr auf die Belege hat – oder einer, der sie nie gesehen hat. Besser: Übergabe zum Quartalsende nach Beschluss der letzten Abrechnung, oder vertraglich festhalten, wer die Abrechnung erstellt.
Hausgeld-Lastschriften laufen weiter auf das alte Konto, Versorger buchen ins Leere. Vor dem Stichtag: neue Kontoverbindung an alle Eigentümer, SEPA-Mandate neu einholen, Dienstleister informieren.
Verwalterangebote unterscheiden sich weniger in der Grundvergütung als in dem, was zusätzlich berechnet wird. Vergleichen Sie diese Positionen Zeile für Zeile.
Orientierungswerte für Verwaltervergütungen nach Region und Objektgröße finden Sie auf der Seite Hausverwaltung Kosten. Unsere Paketpreise stehen unter Leistungspakete.
Wer ein Mietshaus oder eine vermietete Eigentumswohnung verwalten lässt, braucht keinen Beschluss. Der Verwaltervertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) und wird nach den darin vereinbarten Fristen gekündigt – häufig drei Monate zum Quartals- oder Jahresende. Fehlt eine Regelung, gelten die gesetzlichen Fristen des Dienstvertragsrechts.
Ein Wechsel in der Mietverwaltung ist bei uns in zwei bis acht Wochen abgeschlossen. Wir übernehmen die Mieterkommunikation und richten das Mieterportal ein. Details zur Leistung: Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Senden Sie uns Verwaltervertrag und die letzte Abrechnung – wir sagen Ihnen innerhalb von zwei Werktagen, zu welchem Termin Sie kündigen können und ob sich ein Wechsel lohnt. Schnellcheck starten →
Seit Dezember 2023 hat jede Eigentümergemeinschaft Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Wir legen Nachweise, Erlaubnis und Versicherung auf Wunsch der Einladung zur Versammlung bei.
IHK-Sachkundeprüfung nach ZertVerwV. Zertifiziert: Julien Linke, Geschäftsführer – Bescheinigung der IHK Magdeburg, auf Anfrage einsehbar.
Erlaubnis für Wohnimmobilienverwaltung und Immobilienvermittlung. Die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden je drei Jahre wird dokumentiert erfüllt.
Deckungssumme 500.000 € je Schadenfall, wie in § 15 MaBV gefordert – zusätzlich Betriebshaftpflicht für Hausmeister- und Facility-Leistungen. Die Versicherungsbestätigung liegt jedem Angebot bei.
Gemeinschaftsgelder werden ausschließlich auf offenen Treuhandkonten auf den Namen der WEG geführt – nie auf Konten der Verwaltung. Pflichtmitglied der IHK Magdeburg.
Unverbindlich, kostenfrei und innerhalb eines Werktages.
