Jeder Wohnungseigentümer zahlt monatlich Hausgeld. Doch woraus besteht es eigentlich, und wie wird es berechnet? Hier finden Sie die Antworten.
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Eigentümers für die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums. Es wird auf Basis des jährlichen Wirtschaftsplans festgelegt und am Jahresende über die Hausgeldabrechnung abgerechnet.
Das Hausgeld umfasst die Bewirtschaftungskosten (Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Strom, Müll), die Verwaltervergütung und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Ein Teil ist über die Nebenkostenabrechnung auf Mieter umlagefähig, ein Teil – etwa die Rücklage und Verwaltung – trägt der Eigentümer selbst.
Die Höhe ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, geteilt nach Miteigentumsanteilen. Eine transparente Hausverwaltung legt die Berechnung offen und erstellt eine nachvollziehbare Jahresabrechnung. Was kostet Hausverwaltung? →
Das Hausgeld hat drei rechtliche Anker im Wohnungseigentumsgesetz. Der Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) ist die Vorschau: Der Verwalter stellt ihn für jedes Kalenderjahr auf, die Eigentümerversammlung beschließt die daraus folgenden Vorschüsse. Seit der WEG-Reform wird nicht mehr der Plan als Ganzes beschlossen, sondern die Vorschusspflicht – ein Detail, das Anfechtungen erschwert. Die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) ist der Rückblick: Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben den Vorschüssen gegenüber. Beschlossen wird nur die Abrechnungsspitze, also der Betrag, den jeder Eigentümer nachzahlen muss oder zurückbekommt. Der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) kommt seit 2020 hinzu: Er weist den Stand der Rücklage, das Kontovermögen und die wesentlichen Forderungen und Verbindlichkeiten aus und muss jedem Eigentümer zur Verfügung gestellt werden.
Der Verteilungsschlüssel folgt § 16 Abs. 2 WEG: Standard sind die Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung. Die Gemeinschaft kann per Mehrheitsbeschluss abweichende Schlüssel festlegen – nach Wohnfläche, nach Einheiten, nach Verbrauch. Heiz- und Warmwasserkosten müssen ohnehin nach Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 % verbrauchsabhängig verteilt werden.
Die Erhaltungsrücklage – bis 2020 Instandhaltungsrückstellung – ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), ihre Höhe ist es nicht. Verbreitet sind drei Methoden:
Eine Rücklage unter 10 €/m² und Jahr bei einem Gebäude über 30 Jahre ist in der Regel zu niedrig. Die Folge sind Sonderumlagen – und die treffen immer die Eigentümer, die zum Zeitpunkt des Beschlusses im Grundbuch stehen, nicht die, die jahrelang zu wenig eingezahlt haben.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, übernimmt die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft ab Eintragung im Grundbuch. Drei Regeln sind für Käufer wichtig:
Unterlagen, die Sie vor dem Kauf anfordern sollten: die letzten drei Jahresabrechnungen, aktueller Wirtschaftsplan, Vermögensbericht, Protokolle der letzten drei Versammlungen, Beschluss-Sammlung, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und den Verwaltervertrag. Ein seriöser Verkäufer oder Makler hat sie griffbereit; eine Hausverwaltung darf sie dem Kaufinteressenten mit Zustimmung des Verkäufers aushändigen.
Vermieter einer Eigentumswohnung dürfen nur den Teil des Hausgelds auf den Mieter umlegen, der unter die Betriebskostenverordnung fällt – und nur, wenn der Mietvertrag eine Umlage vorsieht. Nicht umlagefähig sind Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung, Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, Kontoführung, Rechtskosten und Sonderumlagen. Der Verteilerschlüssel richtet sich nach dem Mietvertrag, nicht nach den Miteigentumsanteilen – weicht beides ab, muss der Vermieter umrechnen. Die Mieterabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen; kommt die WEG-Jahresabrechnung erst spät, kann der Vermieter die Frist dennoch nur dann überschreiten, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat und unverzüglich nachholt. Wer das nicht selbst rechnen will: Sondereigentumsverwaltung.
Persönlich, unverbindlich und innerhalb eines Werktages.
