Verkaufen –
ohne dass es jemand merkt.

Was Off-Market-Verkauf bedeutet – und was nicht.

Off-Market heißt: Die Immobilie wird nicht öffentlich inseriert. Kein Portal, kein Schild, kein Exposé im Schaufenster. Stattdessen wird sie gezielt einem begrenzten Kreis vorgemerkter Interessenten angeboten, die vorher Bonität und Ernsthaftigkeit nachgewiesen haben. Das ist kein Geheimverkauf und keine Umgehung von Vorschriften – Notar, Grundbuch, Energieausweispflicht und Geldwäscheprüfung gelten unverändert. Es ist eine Vermarktungsform, bei der Diskretion wichtiger ist als maximale Reichweite.

Verwechselt wird Off-Market oft mit dem „stillen Verkauf“ zum Freundschaftspreis. Das Gegenteil ist richtig: Weil der Interessentenkreis klein ist, muss die Bewertung umso sauberer sein – es gibt keinen Markt, der einen zu hohen oder zu niedrigen Preis korrigiert.

Wann Off-Market die richtige Wahl ist.

• Vermietete Objekte: Mieter sollen nicht durch Inserate und Besichtigungsgruppen beunruhigt werden. Off-Market schützt das Mietverhältnis – und damit den Wert.
• Erbengemeinschaften: Mehrere Erben, unterschiedliche Vorstellungen, oft ein Wunsch nach Diskretion gegenüber Nachbarn und Verwandtschaft. Mehr dazu unter Immobilie in der Erbengemeinschaft.
• Unternehmer und Personen des öffentlichen Lebens: Ein Verkauf soll nicht als Signal gelesen werden – weder von Geschäftspartnern noch von der Presse.
• Portfolios und Mehrfamilienhäuser: Der Käuferkreis ist ohnehin klein und professionell; ein Portal-Inserat bringt Anfragen, die nicht passen.
• Scheidung und Trennung: Schneller, leiser Verkauf ohne Besichtigungstourismus.

Nicht geeignet ist Off-Market, wenn der Verkäufer den absoluten Höchstpreis sucht und Zeit hat. Dann ist ein offenes Bieterverfahren mit maximaler Reichweite die bessere Wahl – das sagen wir Ihnen in der Bewertung offen.

Vom Erstgespräch zur Beurkundung.

• Bewertung: Marktwertermittlung nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren, schriftlich, kostenfrei. Sie entscheiden danach, ob und zu welchem Preis verkauft wird.
• Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis (Pflicht ab dem ersten Kontakt mit Interessenten, § 80 GEG), Baupläne, Mietverträge, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen. Wir besorgen, was fehlt.
• Interessentenauswahl: Aus unserer Kartei und unserem Netzwerk werden nur Interessenten angesprochen, deren Suchprofil und Finanzierungsrahmen passen. Vor Herausgabe von Adresse und Unterlagen unterschreiben sie eine Vertraulichkeitsvereinbarung.
• Besichtigung: Einzeltermine, bei vermieteten Objekten in Abstimmung mit dem Mieter und auf das Nötigste beschränkt.
• Verhandlung und Notar: Wir führen die Verhandlung, prüfen Finanzierungsbestätigungen und koordinieren Kaufvertragsentwurf, Beurkundung und Übergabe.

Realistische Dauer: sechs bis zwölf Wochen vom Auftrag bis zur Beurkundung, wenn die Unterlagen vollständig sind.

Was der Verkauf kostet.

Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gilt seit Dezember 2020 das Prinzip der geteilten Provision (§§ 656a–656d BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens denselben Anteil tragen wie der Verkäufer – in der Praxis je die Hälfte. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbe und Grundstücke gilt die Regel nicht; dort ist die Verteilung frei vereinbar. Die Höhe ist Verhandlungssache und regional unterschiedlich; üblich sind in Sachsen-Anhalt, Sachsen, Berlin und Brandenburg insgesamt 5 bis 7 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer. Unser Angebot nennt den Satz vor Auftragserteilung schriftlich; bei Off-Market-Mandaten berechnen wir keine Zusatzkosten für die eingeschränkte Vermarktung.

Steuerlich zu beachten: Der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung ist steuerpflichtig, sofern sie nicht im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Wer mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft, läuft Gefahr, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Beides klären Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor der Verkauf startet.