Einmal im Jahr legt der Verwalter die Hausgeldabrechnung vor. Was drinstehen muss, was beschlossen wird und woran Sie Fehler erkennen – kompakt erklärt.
Die Hausgeldabrechnung – im Gesetz Jahresabrechnung genannt (§ 28 Abs. 2 WEG) – stellt für ein Kalenderjahr die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft den im Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüssen gegenüber. Sie ist eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung: Gebucht wird, was im Abrechnungsjahr tatsächlich auf dem Gemeinschaftskonto ein- und ausgegangen ist, nicht, was wirtschaftlich zu welchem Jahr gehört. Das unterscheidet sie von einer Bilanz – und erklärt, warum eine im Januar bezahlte Dezember-Rechnung erst im Folgejahr auftaucht.
Die Abrechnung ist nicht die Nebenkostenabrechnung des Mieters. Vermieter einer Eigentumswohnung müssen aus der Hausgeldabrechnung die umlagefähigen Positionen herausrechnen und dem Mieter separat abrechnen – nach dem Schlüssel im Mietvertrag, nicht nach Miteigentumsanteilen. Wie das geht, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung.
Das WEG nennt keine feste Frist. Nach Rechtsprechung und Verwalterverträgen gilt: Die Jahresabrechnung ist innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres aufzustellen, spätestens bis zur ordentlichen Eigentümerversammlung. Ein Verwalter, der die Abrechnung dauerhaft verschleppt, verletzt seine Pflichten – das ist ein wichtiger Grund für die Abberufung und seit der WEG-Reform ohnehin jederzeit möglich (§ 26 Abs. 3 WEG).
Beschlossen wird in der Versammlung die Einforderung von Nachschüssen bzw. die Anpassung der Vorschüsse – also die Abrechnungsspitzen. Rechenfehler in der Abrechnung selbst machen den Beschluss anfechtbar, aber nicht nichtig. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschluss (§ 45 WEG); wer nicht anficht, akzeptiert das Ergebnis, auch wenn es falsch ist. Deshalb lohnt die Prüfung vor der Versammlung, nicht danach.
Die Nebenkostenabrechnung an den Mieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Kommt die WEG-Abrechnung zu spät, darf der Vermieter die Frist nur überschreiten, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat und unverzüglich nachholt – ein weiterer Grund, auf einen pünktlichen Verwalter zu achten.
Der Verwaltungsbeirat prüft die Abrechnung vor der Versammlung und gibt eine Stellungnahme ab (§ 29 Abs. 2 WEG). Auch ohne Beirat kann jeder Eigentümer die Belege einsehen. Diese Punkte lohnen sich:
Beiräte finden Checklisten und Musterschreiben im Beirats-Paket.
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