Die Eigentümerversammlung (ETV) ist das wichtigste Entscheidungsgremium einer WEG. Hier erfahren Sie, wie sie abläuft, welche Fristen gelten und wie Beschlüsse zustande kommen. Der Ablauf ist gesetzlich vorgegeben – wer ihn kennt, kann Beschlüsse rechtssicher vorbereiten.
Die Eigentümerversammlung ist die jährliche Zusammenkunft aller Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft. Hier werden die Jahresabrechnung genehmigt, der Wirtschaftsplan beschlossen und alle wesentlichen Entscheidungen zum Gemeinschaftseigentum getroffen.
Sie muss laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mindestens einmal jährlich stattfinden – einberufen wird sie vom Verwalter.
Die Einladung muss den Eigentümern mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen. Sie enthält die Tagesordnung mit allen Beschlusspunkten.
Außerordentliche Versammlungen können bei dringenden Themen kurzfristig einberufen werden, etwa bei akutem Sanierungsbedarf.
Seit der WEG-Reform 2020 genügt für die meisten Beschlüsse die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen – unabhängig von der Anwesenheitsquote. Jeder Beschluss wird im Protokoll festgehalten und in die Beschluss-Sammlung aufgenommen.
Wer nicht teilnehmen kann, erteilt eine Vollmacht – etwa an den Beirat oder den Verwalter.
Der Verwalter bereitet die Versammlung vor, leitet sie, führt die Beschlüsse aus und erstellt das Protokoll innerhalb der vorgesehenen Frist. Eine gute Hausverwaltung sorgt für eine klare Tagesordnung und rechtssichere Beschlüsse. Mehr zur WEG-Verwaltung →
Die Eigentümerversammlung (§§ 23–25 WEG) ist das Beschlussorgan der Gemeinschaft. Mindestens einmal im Jahr muss sie stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG). Einberufen wird sie vom Verwalter; gibt es keinen oder weigert er sich, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Stellvertreter oder ein per Beschluss ermächtigter Eigentümer einladen (§ 24 Abs. 3 WEG). Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung schriftlich unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG).
Seit 2020 gibt es kein Quorum mehr – die Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer erschienen sind. Wer nicht kommt und keine Vollmacht erteilt, lässt die anderen entscheiden.
Das Stimmrecht folgt dem Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG): jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von Zahl und Größe seiner Wohnungen. Die Gemeinschaftsordnung kann stattdessen das Objektprinzip (eine Stimme je Einheit) oder das Wertprinzip (nach Miteigentumsanteilen) vorsehen – ein Blick in die Teilungserklärung vor der Versammlung lohnt. Mehrere Eigentümer einer Wohnung haben zusammen eine Stimme und müssen sie einheitlich abgeben. Ein Eigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn über ein Rechtsgeschäft mit ihm oder einen Rechtsstreit gegen ihn abgestimmt wird (§ 25 Abs. 4 WEG).
Vollmachten müssen in Textform vorliegen, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts Strengeres verlangt. Viele Gemeinschaftsordnungen beschränken den Kreis der Bevollmächtigten auf andere Eigentümer, Ehegatten oder den Verwalter – eine Vollmacht an einen Dritten ist dann unwirksam. Die Versammlung wird vom Verwalter geleitet, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen (§ 24 Abs. 5 WEG). Der Leiter stellt die Beschlussergebnisse fest und verkündet sie; erst mit der Verkündung ist ein Beschluss wirksam.
Für die meisten Beschlüsse genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG). Enthaltungen zählen nicht mit. Qualifizierte Mehrheiten verlangt das Gesetz nur noch an wenigen Stellen – etwa die Dreiviertelmehrheit für die rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG) und das Zwei-Drittel-Quorum für die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen (§ 21 Abs. 2 WEG). Beschlüsse, für die der Gemeinschaft die Kompetenz fehlt – etwa die Änderung der Teilungserklärung –, sind nichtig, nicht nur anfechtbar.
Über die Versammlung ist eine Niederschrift zu fertigen, die vom Versammlungsleiter, einem Eigentümer und – falls vorhanden – dem Beiratsvorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben ist (§ 24 Abs. 6 WEG). Sie muss die Beschlüsse im Wortlaut und das Abstimmungsergebnis enthalten. Alle Beschlüsse kommen in die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG), die der Verwalter fortlaufend führt und jedem Eigentümer zur Einsicht offenhält. Ein Verstoß gegen diese Pflicht ist ein wichtiger Grund für die Abberufung.
Beschlüsse, die gegen Gesetz, Gemeinschaftsordnung oder ordnungsmäßige Verwaltung verstoßen, sind anfechtbar. Die Anfechtungsklage (§ 44 WEG) richtet sich gegen die Gemeinschaft und muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingehen; die Begründung muss innerhalb von zwei Monaten folgen (§ 45 WEG). Beide Fristen sind Ausschlussfristen – wer sie versäumt, muss den Beschluss hinnehmen, auch wenn er rechtswidrig war. Bis zur rechtskräftigen Entscheidung bleibt der Beschluss wirksam.
Typische Anfechtungsgründe aus der Praxis: Tagesordnungspunkt nicht hinreichend bezeichnet, Einladungsfrist unterschritten, Bestellung eines Verwalters ohne Vergleichsangebote, Jahresabrechnung ohne Vermögensbericht, Sanierungsbeschluss ohne Alternativangebote, Stimmrechtsausschluss nicht beachtet. Unsere Beschlussvorlagen sind so formuliert, dass diese Fehler nicht entstehen – jede Vorlage nennt den Gegenstand, die Rechtsgrundlage und die nötige Mehrheit. Vorlagen zum Download finden Beiräte im Beirats-Paket.
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