Zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG: Was Eigentümer verlangen dürfen

Anspruch seit 1. Dezember 2023.

Mit der WEG-Reform 2020 wurde § 26a WEG eingeführt: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Jeder einzelne Eigentümer kann das verlangen – seit dem 1. Dezember 2023. Wird ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt, ist der Beschluss anfechtbar.

Ausnahme: Kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, in denen ein Eigentümer selbst verwaltet, brauchen keinen zertifizierten Verwalter – es sei denn, ein Drittel der Eigentümer verlangt es. Für alle anderen gilt der Anspruch uneingeschränkt.

Was die IHK-Prüfung umfasst.

Das Zertifikat erhält, wer vor einer Industrie- und Handelskammer eine Prüfung nach der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) besteht. Geprüft werden: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Rechtsgrundlagen (WEG, BGB-Mietrecht, Grundbuch, Bauordnungsrecht), kaufmännische Grundlagen (Buchführung, Abrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklage), technische Grundlagen (Bauphysik, Instandhaltung, Energie) und Verwaltungspraxis. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem mündlichen Teil.

Als gleichgestellt gelten Volljuristen, Immobilienkaufleute, Geprüfte Immobilienfachwirte und Absolventen immobilienwirtschaftlicher Studiengänge. Eine juristische Person darf sich zertifiziert nennen, wenn die mit der Verwaltung betrauten Beschäftigten die Prüfung bestanden haben oder gleichgestellt sind.

Zertifikat, Erlaubnis, Weiterbildung – drei verschiedene Dinge.

• § 26a WEG – Zertifikat: Sachkundenachweis für WEG-Verwalter, Prüfung vor der IHK.
• § 34c GewO – Gewerbeerlaubnis: Pflicht für jeden gewerblichen Wohnimmobilienverwalter, mit Zuverlässigkeits- und Vermögensprüfung sowie Berufshaftpflicht.
• § 34c Abs. 2a GewO – Weiterbildung: 20 Stunden in drei Jahren, nachweispflichtig.
• Verbandsmitgliedschaften (VDIV, IVD u. a.): freiwillig, kein Ersatz für das Zertifikat.

Ein seriöser Verwalter weist alle drei gesetzlichen Punkte nach – die Verbandsmitgliedschaft ist ein Plus, aber keine Pflicht.

So prüfen Sie, ob Ihr Verwalter zertifiziert ist.

1. Zertifikat anfordern – es nennt Name, IHK und Datum der Prüfung.
2. Bei Firmen: Welche Person betreut Ihr Objekt, und ist diese zertifiziert?
3. Erlaubnis nach § 34c GewO und aktuelle Weiterbildungsnachweise mit vorlegen lassen.
4. Vermögensschadenhaftpflicht mit Deckungssumme nachweisen lassen.

Unsere Nachweise erhalten Sie auf Anfrage mit dem Angebot; die Zertifizierung nach § 26a WEG, die Erlaubnis nach § 34c GewO und die Vermögensschadenhaftpflicht sind auf jeder Seite in der Trust-Leiste genannt.

Was passiert, wenn der Verwalter nicht zertifiziert ist.

Die Bestellung bleibt wirksam, ist aber anfechtbar. Jeder Eigentümer kann in der nächsten Versammlung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters beantragen; lehnt die Mehrheit ab, kann er den Beschluss anfechten oder auf Bestellung klagen. Viele kleine Verwaltungen ohne Zertifikat geben ihre Bestände derzeit ab – ein guter Zeitpunkt, Angebote einzuholen. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Hausverwalter wechseln; was in den Vertrag gehört, der Ratgeber Verwaltervertrag.