Die WEG verwaltet das Haus. Wir verwalten Ihr Mietverhältnis.
Sie besitzen eine Eigentumswohnung in einer WEG und vermieten sie? Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum – das Verhältnis zu Ihrem Mieter regelt sie nicht.
Genau hier setzt die Sondereigentumsverwaltung (SEV) an: Wir übernehmen Mieterauswahl, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung, Reparaturen innerhalb Ihrer Wohnung und die gesamte Kommunikation mit dem Mieter – unabhängig davon, wer die WEG verwaltet.
Vom ersten Mieterkontakt bis zum Quartalsbericht für den Steuerberater – wir übernehmen das komplette Sondereigentum.
SEV ist ein Vertrag zwischen Ihnen und uns – die WEG ist nicht beteiligt und muss nicht zustimmen. Wir arbeiten mit jeder professionellen WEG-Verwaltung zusammen. Mehr zur Mietverwaltung →
Die Begriffe werden ständig verwechselt – auch von Verwaltern. Entscheidend ist, wem das Gebäude gehört und was verwaltet wird.
Die Mietverwaltung ist der dritte Fall: Das ganze Haus gehört Ihnen allein, es gibt keine Gemeinschaft. Dann übernimmt der Verwalter Gebäude und Mietverhältnisse in einem Vertrag.
Ein Sondereigentumsverwaltungsvertrag ist ein Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB. Es gibt keine gesetzliche Vorgabe für seinen Inhalt – deshalb lohnt ein genauer Blick. Diese Punkte gehören hinein:
Auswärtige Eigentümer verpassen Versammlungen – und damit Beschlüsse über Sonderumlagen oder Sanierungen, die sie direkt treffen. Mit Vollmacht nehmen wir für Sie teil, stimmen nach Ihrer Weisung ab und berichten Ihnen vorher und nachher. Voraussetzung: Die Gemeinschaftsordnung lässt Vertretung durch Dritte zu – das prüfen wir zu Beginn.
Hier entstehen die meisten Fehler bei selbst verwalteten Eigentumswohnungen. Die Jahresabrechnung der WEG mischt Positionen, die der Mieter tragen muss, mit solchen, die beim Eigentümer bleiben. Die Mieterabrechnung darf nur den umlagefähigen Teil enthalten – und zwar nach dem Verteilerschlüssel des Mietvertrags, nicht nach Miteigentumsanteilen.
Drei Fehler sehen wir bei Übernahmen regelmäßig: Die Rücklage wurde auf den Mieter umgelegt (unzulässig, Rückzahlungsanspruch des Mieters), die Abrechnung kam nach Ablauf der zwölfmonatigen Frist (§ 556 Abs. 3 BGB – Nachforderung verloren), und der Mietvertrag nennt gar keine Betriebskostenvorauszahlung (dann ist nichts umlegbar). Wir prüfen den Mietvertrag bei Übernahme und sagen Ihnen, was Sie tatsächlich abrechnen können.
Vertiefung: Ratgeber Nebenkostenabrechnung und Ratgeber Hausgeld.
Bei einer vermieteten Eigentumswohnung sind alle Aufwendungen Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 EStG), die mit der Vermietung zusammenhängen. Dazu gehört auch die Vergütung für die Sondereigentumsverwaltung. Ein paar Besonderheiten:
Unser Jahresbericht ist so aufgebaut, dass Ihr Steuerberater die Anlage V ohne Rückfragen ausfüllen kann: Einnahmen nach Kaltmiete und Umlagen getrennt, Ausgaben nach den Zeilen der Anlage V sortiert, Rücklagenzuführung gesondert ausgewiesen. Steuerberatung leisten wir nicht – die Zahlen dafür liefern wir.
Marktüblich wird die Sondereigentumsverwaltung als monatlicher Festbetrag je Wohnung berechnet, nicht als Prozentsatz der Miete. Die Spanne, die wir im Markt sehen, liegt bei etwa 20 bis 40 Euro netto je Wohnung und Monat für die Grundleistung; bei mehreren Einheiten eines Eigentümers im selben Haus sinkt der Satz. Gesondert vergütet werden üblicherweise:
Ein Angebot, das nur einen niedrigen Monatsbetrag nennt, ist meist eines mit langer Liste an Zusatzpositionen. Fragen Sie nach dem Gesamtpreis für ein typisches Jahr mit einem Mieterwechsel – dann sind Angebote vergleichbar. Unser Angebot nennt alle Positionen auf einer Seite; Angebot anfragen.
Von der Anfrage bis zur ersten Mietauszahlung durch uns vergehen in der Regel vier bis sechs Wochen. Sie liefern Unterlagen, wir machen den Rest.
Mietvertrag, Teilungserklärung, letzte Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan, Kautionsnachweis, Übergabeprotokoll. Fehlt etwas, besorgen wir es beim WEG-Verwalter.
Wir prüfen Mietvertrag auf Umlagefähigkeit und Mieterhöhungsspielraum, die Teilungserklärung auf Zuständigkeiten und die letzte Abrechnung auf Fehler. Ergebnis schriftlich.
SEV-Vertrag und Vollmacht unterschreiben, Konto einrichten, DSGVO-Vereinbarung. Wir informieren den WEG-Verwalter über die neue Zustelladresse.
Der Mieter erhält ein Schreiben mit neuem Ansprechpartner und neuer Kontoverbindung. Ab dem Stichtag laufen Miete, Anfragen und Reparaturen über uns.
Seit Dezember 2023 hat jede Eigentümergemeinschaft Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Wir legen Nachweise, Erlaubnis und Versicherung auf Wunsch der Einladung zur Versammlung bei.
IHK-Sachkundeprüfung nach ZertVerwV. Zertifiziert: Julien Linke, Geschäftsführer – Bescheinigung der IHK Magdeburg, auf Anfrage einsehbar.
Erlaubnis für Wohnimmobilienverwaltung und Immobilienvermittlung. Die Weiterbildungspflicht von 20 Stunden je drei Jahre wird dokumentiert erfüllt.
Deckungssumme 500.000 € je Schadenfall, wie in § 15 MaBV gefordert – zusätzlich Betriebshaftpflicht für Hausmeister- und Facility-Leistungen. Die Versicherungsbestätigung liegt jedem Angebot bei.
Gemeinschaftsgelder werden ausschließlich auf offenen Treuhandkonten auf den Namen der WEG geführt – nie auf Konten der Verwaltung. Pflichtmitglied der IHK Magdeburg.
Unverbindlich, kostenfrei und innerhalb eines Werktages.
