Wirtschaftsplan der WEG: Die Vorschau, aus der das Hausgeld entsteht

Was der Wirtschaftsplan ist.

Der Verwalter hat für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen (§ 28 Abs. 1 WEG). Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage – als Gesamtplan und als Einzelplan je Einheit, verteilt nach dem geltenden Kostenschlüssel. Aus dem Einzelplan ergibt sich das monatliche Hausgeld.

Beschlossen wird seit der WEG-Reform nicht der Plan selbst, sondern die Vorschüsse, die die Eigentümer zu zahlen haben. Der Plan ist die Grundlage – und bleibt ein Verwaltungsdokument, das sachlich falsch sein kann, ohne dass der Vorschussbeschluss deshalb nichtig wäre.

Diese Positionen gehören hinein.

• Betriebskosten: Versicherungen, Hausmeister, Reinigung, Allgemeinstrom, Wasser/Abwasser, Müll, Heizung, Aufzug, Gartenpflege, Winterdienst, Kabel/Antenne.
• Verwaltungskosten: Verwaltervergütung, Kontoführung, Porto, Versammlungsraum.
• Laufende Instandhaltung: Kleinreparaturen und Wartung, die nicht aus der Rücklage bezahlt werden.
• Zuführung zur Erhaltungsrücklage: der Betrag, der gespart wird – Ratgeber Erhaltungsrücklage.
• Einnahmen: Hausgeldvorschüsse, ggf. Mieteinnahmen der Gemeinschaft (Hausmeisterwohnung, Werbeflächen), Zinsen.
• Verteilung: je Position der Schlüssel (Miteigentumsanteile, Wohnfläche, Einheiten, Verbrauch) und der Anteil jeder Einheit.

Ein guter Plan baut auf der letzten Jahresabrechnung auf, berücksichtigt bekannte Preissteigerungen (Versicherung, Energie) und weist Abweichungen zum Vorjahr aus.

Was gilt, wenn kein neuer Plan beschlossen wird.

Früher musste die Fortgeltung des alten Plans ausdrücklich beschlossen werden. Seit 2020 regelt § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG, dass die Eigentümer Vorschüsse „nach dem Wirtschaftsplan“ schulden – die Rechtsprechung geht davon aus, dass der zuletzt beschlossene Plan weitergilt, bis ein neuer beschlossen ist. Trotzdem sollte die Gemeinschaft jedes Jahr einen aktuellen Plan beschließen, idealerweise vor Beginn des Wirtschaftsjahres. Wir legen den Plan für das Folgejahr auf der ordentlichen Versammlung im Herbst oder spätestens zusammen mit der Jahresabrechnung vor.

Woran Beirat und Eigentümer einen schlechten Plan erkennen.

• Positionen einfach vom Vorjahr kopiert, obwohl Abrechnung deutliche Abweichungen zeigte.
• Keine Rücklagenzuführung oder deutlich unter 10 €/m² und Jahr ohne Begründung.
• Fehlende Einzelpläne – der Eigentümer kann sein Hausgeld nicht nachvollziehen.
• Falsche Schlüssel, besonders bei Heizkosten.
• Bekannte Sanierungen nicht berücksichtigt – die Sonderumlage ist dann vorprogrammiert.
• Keine Darstellung der Abweichung zum Vorjahr.

Checklisten für die Prüfung finden Beiräte im Beirats-Paket.

Wenn der Vorschussbeschluss falsch ist.

Der Beschluss über die Vorschüsse kann innerhalb eines Monats angefochten werden (§ 45 WEG) – etwa bei falschem Verteilerschlüssel oder unverhältnismäßig hohen Ansätzen. Bis zur Entscheidung bleibt der Beschluss wirksam; das Hausgeld ist weiter zu zahlen. Eine zu niedrige Rücklagenzuführung kann ebenfalls Anfechtungsgrund sein, weil sie ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Praktisch ist das Gespräch mit dem Verwalter vor der Versammlung fast immer der bessere Weg.