Gerade kleine Gemeinschaften überlegen, die Verwaltung selbst zu übernehmen. Das ist zulässig – aber nur unter Bedingungen, die viele unterschätzen.
Das WEG schreibt keinen externen Verwalter vor. Die Gemeinschaft kann einen Eigentümer zum Verwalter bestellen oder – seit der Reform 2020 – ganz ohne Verwalter bleiben; dann vertritt jeder Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich mit allen anderen (§ 9b Abs. 1 WEG). In der Praxis ist das kaum handhabbar, deshalb bestellen die meisten „selbstverwalteten“ WEGs einen Eigentümer als Verwalter.
Zwei Grenzen: Bei neun oder mehr Einheiten kann jeder Eigentümer einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG verlangen – der Eigentümer-Verwalter müsste dann selbst zertifiziert sein. Bei weniger als neun Einheiten reicht ein Drittel der Eigentümer, um das zu fordern. Ein Eigentümer, der gegen Entgelt verwaltet, braucht zudem die Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO.
Wer die Verwaltung übernimmt, schuldet der Gemeinschaft alles, was § 27 und § 28 WEG verlangen: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen, Vermögensbericht, Versammlung mit Dreiwochenfrist, Protokoll, Beschluss-Sammlung, getrennte Kontoführung, Verkehrssicherung, Beschlussdurchführung, Vertretung nach außen. Dazu kommen Heizkostenverordnung, Datenschutz, Rauchwarnmelder- und Legionellenpflichten, Versicherungen und die Verwaltung von Hausgeldrückständen. Die Liste steht im Ratgeber Aufgaben des Verwalters.
Und: Der Eigentümer-Verwalter haftet für Fehler – persönlich, mit seinem Vermögen. Eine Vermögensschadenhaftpflicht für Laienverwalter ist möglich, aber nicht billig.
Selbstverwaltung kann funktionieren, wenn alle Punkte zutreffen:
Fehlt ein Punkt, kippt das Modell meist nach zwei bis drei Jahren: Der Verwalter zieht aus, hat keine Zeit mehr, oder der erste Streit über eine Abrechnung landet vor Gericht.
Gespart wird die Verwaltervergütung – bei sechs Einheiten etwa 1.200 bis 1.800 Euro im Jahr. Dagegen stehen: Software oder Steuerberater für die Abrechnung (300–800 €), Heizkostenabrechnung durch Dienstleister (150–400 €), Versicherung für den Laienverwalter, Zeitaufwand von 60 bis 120 Stunden im Jahr, und das Risiko einer fehlerhaften Abrechnung, die die Gemeinschaft Jahre später teuer bezahlt. Netto bleibt bei ehrlicher Rechnung selten mehr als ein paar hundert Euro.
Unser Paket WEG-Verwaltung ab 4 Einheiten ist genau für Gemeinschaften gedacht, die bisher selbst verwaltet haben: schlanke Versammlung, digitale Abrechnung, Festpreis, zertifizierter Verwalter. Oft günstiger als die Summe der Einzelkosten – und ohne persönliche Haftung.
Der Wechsel ist unkompliziert: Beschluss über die Bestellung und den Vertrag, Übergabe von Konten, Unterlagen und Beschluss-Sammlung, Eröffnung der Gemeinschaftskonten auf den Namen der WEG. Wir übernehmen auch Gemeinschaften, bei denen die Abrechnungen der letzten Jahre nachzuholen sind – das ist häufiger, als man denkt. Wie der Wechsel abläuft, lesen Sie unter Hausverwalter wechseln; was gilt, wenn gar kein Verwalter da ist, unter WEG ohne Verwalter.
Persönlich, unverbindlich und innerhalb eines Werktages.
